건물주라면 반드시 알아야 할 상가 임대차 계약 핵심 3가지!

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안녕하세요! Yb's 입니다!😘

부동산 임대업을 운영하는 건물주라면 상가 임대차 계약이 단순한 월세 계약이 아니라는 사실을 반드시 명심해야 합니다.

계약 과정에서 발생하는 법적 리스크를 간과하면 금전적 손실뿐만 아니라 장기간의 소송까지 이어질 수 있는 위험이 존재하기 때문입니다.

오늘은 건물주가 반드시 숙지해야 할 상가 임대차 계약의 핵심 사항 3가지를 살펴보겠습니다.

이 내용을 제대로 이해하고 준비한다면 분쟁 없이 안정적인 임대 사업을 운영할 수 있을 것입니다.

1. 임대차 계약 시 ‘제소전화해 조서’ 함께 준비하기

📌 제소전화해 조서란?

임대차 계약 시, 임대인과 임차인이 법원에서 화해 조서를 작성하고 이를 법적 효력이 있는 문서로 남기는 절차를 의미합니다.
이 조서는 임차인이 임대료를 연체하거나 불법 전대를 할 경우 별도의 소송 없이 강제집행이 가능하도록 도와줍니다.

✅ 건물주가 반드시 챙겨야 하는 이유

임차인과의 법적 분쟁을 최소화할 수 있음
임대료 연체, 불법 전대 발생 시 장기간의 소송 없이 즉시 강제집행 가능
명도 거부 시 별도의 소송 없이 신속한 강제 퇴거 가능

✅ 주의할 점

제소전화해 조서는 반드시 법원을 통해 진행해야 하며, 임차인의 동의가 필요함
임대차 계약 체결 전 임차인과 충분한 협의를 거쳐야 원활한 진행 가능

💡 Yb's Tip:
👉🏻 제소전화해 조서를 미리 준비해 두면 임차인 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
👉🏻 특히, 임대료 연체가 자주 발생하는 경우라면 필수적으로 고려해야 합니다.

2. 임차인 퇴거 시 ‘원상회복’ 기준 명확히 하기

📌 원상회복이란?

임차인이 사용했던 건물을 최초 계약 당시 상태로 되돌려 놓는 것을 의미합니다.
하지만 계약서에 명확한 기준이 없으면, 임차인이 복구를 제대로 하지 않거나, 건물주가 예상치 못한 수리비 및 철거비를 부담해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

✅ 건물주가 반드시 챙겨야 하는 이유

원상회복 기준이 명확하지 않으면 임차인과의 분쟁 가능성 증가
수리비 및 철거비 부담이 건물주에게 전가될 위험 존재
다음 임차인에게 불리한 조건으로 건물을 임대해야 할 가능성 존재

✅ 대비 방법

임대차 계약서에 원상회복 기준을 명확히 명시
계약 체결 당시 건물 상태를 사진 및 동영상으로 촬영하여 증거 확보
촬영 자료를 임대차 계약서에 첨부하고 양측 서명 및 날인 진행

💡 Yb's Tip:
👉🏻 임차인이 퇴거할 때 불필요한 복구 비용을 부담하지 않으려면, 계약서에 원상회복 의무를 명확히 규정하는 것이 중요합니다.

3. 표준 임대차 계약서 대신 맞춤형 계약서 사용하기

대부분의 건물주는 국토교통부 표준 임대차 계약서를 사용하지만, 이는 건물주의 권리를 충분히 보호하기 어렵습니다.

📌 표준 임대차 계약서의 한계점

상대적으로 임차인의 권리 보호에 초점이 맞춰져 있음
명도, 원상복구, 연체이자, 불법 전대 등의 건물주 권리를 충분히 반영하지 못함
분쟁 발생 시 건물주에게 불리한 법적 해석 가능성 높음

✅ 건물주를 위한 맞춤형 계약서 작성 필요성

건물주의 권리를 보호할 수 있는 조항을 추가하여 분쟁 가능성을 줄일 수 있음
임대료 연체, 원상복구, 불법 전대 등의 문제를 사전에 예방 가능
명도 및 강제집행 관련 조항을 포함하여 법적 리스크 최소화

💡 Yb's Tip:
👉🏻 건물주 입장에서 불리한 계약을 피하려면 변호사 또는 전문가와 함께 맞춤형 계약서를 작성하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

4. 임차인의 ‘불법 전대’ 방지하기

📌 불법 전대란?

임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 다시 임대하는 행위를 의미합니다.
이는 계약 위반 사항이며, 건물주에게 불이익을 초래할 수 있습니다.

✅ 불법 전대를 방지하는 방법

계약서에 임대인의 서면 동의 없이 전대 금지 조항을 명확히 명시
불법 전대 적발 시 계약 해지 및 강제 퇴거 가능 조항 추가
임차인이 불법 전대를 시도할 경우 법적 조치를 즉시 취할 수 있도록 조항 마련

💡 Yb's Tip:
👉🏻 불법 전대는 건물주가 모르는 사이에 발생할 가능성이 크므로, 정기적인 현장 점검이 필요합니다.

5. 임대료 연체 시 강제집행 조항 추가하기

📌 임대료 연체 시 문제점

장기간 임대료 연체 시 건물주가 큰 손실을 입을 수 있음
법적 조치 없이 임차인을 퇴거시키기 어려움

✅ 임대료 연체 방지를 위한 조치

계약서에 연체 시 연체이자 부과 조항 명시
3개월 이상 연체 시 계약 해지 및 강제집행 가능 조항 추가
제소전화해 조서와 병행하여 법적 보호 장치 마련

💡 Yb's Tip:
👉🏻 임대료 연체가 발생하면 신속하게 대응해야 합니다.
👉🏻 장기간 연체 시 계약 해지 및 강제집행 조항을 활용하면 빠른 대응이 가능합니다.

6. 임대차 보증금 보호 및 지급 조건 강화하기

✅ 보증금 보호를 위한 필수 조치

보증금 반환 시, 원상회복 완료 후 지급
임대료 및 관리비 연체 시 보증금에서 차감 가능 조항 명시
보증금 반환 관련 법적 보호 장치 마련

💡 Yb's Tip:
👉🏻 보증금 반환과 관련된 분쟁을 방지하려면, 반환 조건을 계약서에 명확히 명시해야 합니다.

7. 마무리

📌 건물주가 반드시 숙지해야 할 6가지 핵심 사항

제소전화해 조서 준비 – 법적 리스크 최소화
원상회복 기준 명확화 – 불필요한 수리비 방지
맞춤형 계약서 작성 – 건물주 권리 보호 강화
불법 전대 방지 – 서면 동의 없는 전대 금지 조항 포함
임대료 연체 시 강제집행 조항 추가 – 연체 리스크 방지
보증금 보호 – 반환 조건 및 차감 조항 명시

💬 여러분은 상가 임대차 계약을 체결할 때 어떤 점을 가장 중요하게 생각하시나요?

댓글로 의견을 나눠보세요! 😊